Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer noch bis zum Jahr 2024 aufgebaut hat, völlig veraltet war. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Dies ist geschehen. In NRW gelten dafür weitestgehend die vom Bund beschlossenen Reformgesetze. Eine landesrechtliche Abweichung besteht nur für die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben.

Das, was Ihre Gemeinde lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“. Durch die Reform wird die Grundsteuer nun auch zukunftssicher.

Die Finanzämter haben in den letzten Jahren die neuen Grundsteuerwerte ermittelt. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wurde der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies war ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wurde, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben. Für Rückfragen oder Rechtsmittel sind insofern auch die Finanzämter zuständig.

Der Messbescheid ist verbindlich – auch für die Gemeinden, die davon nicht abweichen dürfen. Die Gemeinden haben in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze angewendet, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe) – wobei die Grundsteuer B in NRW optional nach Wohn- und Nichtwohngrundstücken differenziert werden kann. Zusätzlich kann ab 2025 noch ein eigenständiger Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C). Alle Hebesätze wurden für die Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.

Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 galt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich eingestuft wurde, richtet sich nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist.

Die Gemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, das sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird nicht mehr verändert.

Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab.

Hat sich bei der Neubewertung herausgestellt, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z.B., weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Allerdings erhöht keine Gemeinde nur wegen der Reform ihr Grundsteueraufkommen!

Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil zu halten, das heißt nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer einzunehmen wie vorher. Die Einnahmen fließen etwa in Schulen, Kitas, Spielplätze und Straßen und werden hierfür dringend benötigt.

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht.

Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die Wertentwicklung an.

Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten tendenziell einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Dadurch werden Wohngrundstücke in der Regel stärker belastet als Gewerbeimmobilien.

Das Land NRW hat ein Gesetz beschlossen, dass es Städten und Gemeinden ermöglicht, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen.

Diese Regelung ist allerdings mit erheblichen Rechtsunsicherheiten für die Gemeinde verbunden. Um mögliche Steuerausfälle zu vermeiden, hat sich die Stadt Rheinbach daher dazu entschlossen, im Jahr 2025 auf eine Differenzierung zu verzichten.

Sie können sich sicher sein, dass keine Gemeinde Steuererhöhungen leichtfertig beschließt. In den Räten, die diese Entscheidung zu treffen haben, sitzen Bürgerinnen und Bürger wie Sie, die sich ehrenamtlich für ihre Gemeinde engagieren und übrigens auch selbst Steuerzahler sind. 

Gerade wenn es im Jahr 2025, in dem „ganz Deutschland“ auf die Entwicklung der Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern schaut, zu einer Anhebung des Gesamtaufkommens kommen sollte, können Sie darauf vertrauen, dass sich die Gemeinde die Entscheidung alles andere als leicht gemacht hat.

Zugleich bleibt auch festzuhalten, dass die Auswirkung einer (selbst deutlichen) Erhöhung auf Ihre individuelle Grundsteuer moderat bliebe. Denn eine Erhöhung des Grundsteueraufkommens verteilt sich gleichmäßig auf alle Grundsteuerzahler innerhalb der Gemeinde. Für den Einzelnen macht dies in aller Regel nur einen überschaubaren Betrag aus. Wenn sich die individuelle Grundsteuer einzelner Steuerzahler in 2025 (im Vergleich zu den Vorjahren) dagegen sehr deutlich erhöht, wird dies vor allem an der Neubewertung auf Basis des reformierten Bundesrechts liegen.

Mit Versand der Grundsteuer-Bescheide für das Jahr 2025. In der Zwischenzeit schließen die Finanzämter die noch ausstehenden Bewertungen ab. Anschließend können die Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch an die neuen Werte anpassen. Erst dann kann die neue Grundsteuer für jeden individuell berechnet werden. Bis dahin braucht es also noch etwas Geduld.

Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Nach aktuellem Stand vom April 2024 würden dadurch insbesondere Wohngrundstücke stärker belastet als Gewerbeimmobilien. 

Niemand wünscht sich, dass Wohnen teurer wird. Deshalb ist das Land politisch in der Pflicht, verantwortlich und angemessen zu reagieren. Die kommunalen Spitzenverbände haben schon im Januar 2022 auf das Problem hingewiesen und das Land NRW dazu aufgefordert, die so genannte Grundsteuer-Messzahl anzupassen. Dadurch kann die Belastungsverschiebung rechnerisch einheitlich und dauerhaft ausgeglichen werden. 

Eine einheitliche, dauerhafte und verlässliche Lösung ist nur auf Landesebene über eine Veränderung der Grundsteuer-Messzahl möglich. So machen es auch Sachsen und Saarland, die das Problem bereits gelöst haben. Trotz frühzeitiger Warnung hat das Land zu lange abgewartet und lehnt eine solche Änderung jetzt mit Verweis auf das enge Zeitfenster bis zum Stichtag für die Reform ab. 

Stattdessen will das Land das Problem überraschend den Kommunen übertragen: Die Städte und Gemeinden sollen künftig unterschiedliche Hebesätze für Gewerbe und Wohnen ansetzen können. In der Theorie klingt das gut, wird in der Praxis jedoch nicht funktionieren. Der Vorschlag kommt viel zu spät. In den meisten Städte und Gemeinden wird es allein technisch nicht möglich sein, rechtzeitig ein zertifiziertes Programm für die Berechnung ans Laufen zu bringen. 

Außerdem verspricht das Land den Wohnenden hier eine Entlastung, die die Kommunen dauerhaft gar nicht gewährleisten könnten: Über die Hebesätze muss – anders als über Messzahlen – jährlich neu entschieden werden. Politischer Streit ist damit programmiert, wenn man bedenkt, dass Unternehmen ihre Standorte auch danach aussuchen, wo sie günstige steuerliche Bedingungen vorfinden. Die Schaffung oder Erhaltung von Arbeitsplätzen muss für Gemeinden ebenfalls eine Rolle spielen.

Deshalb ist heute schon klar: Eine einheitliche, dauerhafte und verlässliche Lösung wird es über unterschiedliche Hebesätze nicht geben können, sondern nur über die Messzahl. Ansonsten droht ein Flickenteppich von Be- und Entlastungen in 396 Städten und Gemeinden zu entstehen. Das wäre dem Problem nicht angemessen. Genau deshalb haben sich die Kommunen von Anfang an für eine Messzahllösung durch das Land eingesetzt.

Das Land schafft eine Lösung bis 2025 mittlerweile nicht mehr. Stattdessen muss es jetzt alles dafür tun, die Entlastung der Wohnenden über eine Messzahlkorrektur zum nächstmöglichen Termin – dem Jahr 2026 – vorzubereiten. Diese Regelung wird einmalig getroffen und wirkt dann verlässlich und dauerhaft in ganz NRW.